Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), (dále jen „Realitní zákon“)
Dne 3. 3. 2020 nabyl účinnosti Realitní zákon, který v § 2 písm. d) vymezuje pojem realitní smlouva, kdy se pro účely tohoto zákona rozumí realitní smlouvou smlouva o nabytí
1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo
2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
Většina klientů realitních kanceláří neumí příliš rozeznat různé typy smluv, které se při prodeji nemovitosti přes realitní kancelář uzavírají. Realitní zákon všechny tyto smlouvy výrazně zjednodušil a vymezil prakticky pouze dva typy smluv, a to smlouvu o realitním zprostředkování, která upravuje vztah mezi klienty a realitním zprostředkovatelem, a realitní smlouvu, jež upravuje vztah mezi prodávajícím a kupujícím nebo pronajímatelem a nájemcem. Není to ale v žádném případě o tom, stáhnout si někde z internetu nějakou vzorovou realitní smlouvu, upravit si ji podle sebe a říkat si, jak jsem ušetřil za provizi realitce. Mnohdy však bývá opak pravdou a nebývá to pak příliš levná zkušenost.
K detailnějšímu popisu realitní smlouvy uvádíme důvodovou zprávu k § 2 písm. d), zák. č. 39/2020 Sb., a taky komentář JUDr. Lukáše Slaniny, advokáta, partnera ARROWS advokátní kancelář, s.r.o., specializujícího se na právní podporu podnikání realitních zprostředkovatelů. Díky tomuto komentáři k problematice realitní smlouvy získáte přehled mj. i o jednotlivých pojmech, které se obecně v realitách vyskytují a které málokde v této ucelené podobě získáte.
Důvodová zpráva
Realitní smlouva je vymezena v písmenu b) bodech 1 a 2, přičemž formulace v bodě 1 „smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci“ je zobecněním pro smlouvy specifikované v § 2055-2188 občanského zákoníku (dále jen „OZ“), tedy pro smlouvy, na základě, kterých dochází k převedení vlastnictví věci do vlastnictví jiného (smlouva darovací, kupní, směnná). Pojem nabytí nemovité věci byl stanoven co nejobecněji s ohledem na terminologii užívanou občanským zákoníkem v § 1099-1108 OZ (převod vlastnického práva), dále též dnes již zrušeným zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí či katastrálním zákonem. Měl by umožnit snadnou orientaci při definování pojmu realitní smlouva i v netypických případech, jakými jsou např. vypořádání společného jmění (§ 739 OZ) či výměnek (§ 2715 OZ) a další.
Obecné vyjádření v bodu 2 má dvě hlavní výhody. Předně umožňuje oprostit zákonný text od některých jednotlivostí, neboť text „právo, s nímž se spojuje oprávnění užívat (…) nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor“ pokrývá jak nabytí podílu v bytovém družstvu, tak i nabytí účasti v jiné obchodní společnosti, je-li s takovou účastí spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nebytový prostor nebo byt.
Dále pak pokrývá i takové případy, jako jsou služebnost bydlení, popřípadě služebnost užívání nebo požívání nemovité věci, právo stavby, stejně jako nejrůznější varianty obligací založených smlouvami různých smluvních typů (včetně nepojmenovaných smluv). Současně je stanovena výjimka z působnosti tohoto zákona na ubytování. Tato výjimka se vztahuje na veškeré typy ubytovacích služeb podle § 2326-2331 OZ a zahrnuje krátkodobé ubytování ve formě tzv. sdílených služeb (nesprávně zaměňované s pojmem „krátkodobý nájem“), tedy služby typu Airbnb, stejně jako ubytování poskytované v ubytovacích zařízeních cestovního ruchu.
Pokud jde o smlouvu o smlouvě budoucí vztahující se k realitní smlouvě, považuje se tato za právní jednání směřující k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je uzavření realitní smlouvy.
Z definice realitního zprostředkování takto zároveň vyplývá, že za realitní zprostředkování podle tohoto zákona není považováno zprostředkování uzavření smlouvy, na jejímž základě dochází k převedení vlastnictví movité věci do vlastnictví jiného nebo k užití jinému, a to i když tato movitá věc slouží k účelu bydlení (např. mobilní domy nebo houseboaty).
Komentář
Realitní zákon zavádí nové souhrnné označení smluvních typů, jejichž předmět se týká nemovitých věcí, a dohromady je označuje jako realitní smlouvy.
Co neexistuje, není online anebo obráceně?
K bodu 1
Realitní zákon dělí realitní smlouvy do dvou základních kategorií z pohledu druhu práva, jehož se týká předmět realitní smlouvy. První kategorií jsou smlouvy, na jejichž základě je převáděno vlastnické právo k nemovité věci.
Vlastnické právo
Obsah a předmět vlastnického práva je definován v ust. § 1011 občanského zákoníku (dále jen „OZ“) tak, že vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím.
Vlastnické právo tak může existovat k jakékoliv níže uvedené nemovité věci, byť je tato věc nehmotná a je tvořena pouze právem (např. věcná práva k nemovitostem jako je např. zástavní právo).
Nabytí práva
Nabytím práva je získání oprávněné držby k danému právu. Nabyvatel držby daného práva je oprávněn vykonávat toto právo pro sebe v mezích drženého oprávnění.
Nemovitá věc
Dle ust. § 498 OZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Realitní smlouvou může být převáděno právo zejména k těmto nemovitým věcem:
a) Pozemek – dle ust. § 2 písm. a) katastrálního zákona je pozemkem část zemského povrchu, která je způsobilá být samostatným předmětem vlastnictví a je oddělená od sousedních částí právní hranicí. Parcelou se pak rozumí takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem (ust. § 2 písm. b) katastrálního zákona). Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří.
b) Jednotka – občanský zákoník nedefinuje termíny bytová jednotka nebo nebytová jednotka, ale v ustanovení § 1159 definuje pouze pojem jednotka a stanoví, že jednotka je věc nemovitá. Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor (srov. § 1158 odst. 2 OZ), a to jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. V případě převodu vlastnictví k jednotce je důležité rovněž brát v úvahu ust. § 3063 OZ, které vymezuje dvojí právní režim jednotek. A to jednotky dle občanského zákoníku a jednotky vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů.
c) Stavba, která není součástí pozemku – výjimkou ze zásady, že stavba je součástí pozemku, jsou dle ust. § 3055 odst. 1 OZ stavby, které měly ke dni nabytí účinnosti OZ odlišného vlastníka od vlastníka pozemku, na němž stály, a nestaly se tak součástí pozemku, ale zůstaly samostatnými nemovitými věcmi. Součástí pozemku rovněž nejsou dočasné stavby dle ust. § 506 odst. 1 OZ a dle § 509 OZ liniové stavby (zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků).
d) Podzemní stavba – pro realitní praxi se zejména jedná o podzemní garáže, vinný sklep a studnu, které jsou funkčně samostatné a nejsou součástí jiné stavby, která by byla součástí pozemku.
e) Věcná práva k nemovitostem – samostatnými nemovitými věcmi jsou rovněž věcná práva, která se k nemovitým věcem vážou. Zejména se jedná o:
1. Právo stavby – ust. § 1240 a násl. občanského zákoníku.
2. Zástavní právo – ust. § 1309 a násl. občanského zákoníku.
3. Služebnost – ust. § 1257 a násl. občanského zákoníku.
4. Reálná břemena – ust. § 1303 a násl. občanského zákoníku.
5. Předkupní právo zapsané jako věcné právo v katastru nemovitostí.
6. Další práva zřízená jako věcná.
Vzhledem k výše uvedenému výčtu nemovitých věcí je patrné, že smluv o nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem může být celá řada, a to bez ohledu na to, zda se bude jednat o nabytí úplatné v penězích, směnou či bezúplatné.
K bodu 2
Druhým typem práv, která lze nabýt realitní smlouvou, jsou práva, jež obsahují nebo s nimiž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor.
K lepšímu pochopení je zásadní si správně definovat pojmy, se kterými výše uvedená definice pracuje.
Užívat – znamená právo mít cizí věc pro vlastní potřebu.
Požívat – právo požívat v sobě obsahuje právo užívat a k tomu právo brát plody a užitky přirůstající k věci.
Nemovitá věc – viz výklad k bodu 1.
Byt – dle ust. § 2236 odst. 1 občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Při definici bytu je rozhodný faktický stav, tedy zda lze daný prostor skutečně užít k bydlení, a nikoliv veřejnoprávní zápisy či rozhodnutí (zápis v katastru nemovitostí, stavební povolení či kolaudační rozhodnutí).
Nebytový prostor – u nebytového prostoru platí totéž jako u bytu s rozdílem, že daný prostor není určen k bydlení.
Družstevní byt a družstevní nebytový prostor – jsou definovány zejména ust. § 729 odst. 1 zákona o obchodních korporacích – byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
Z výše uvedeného je patrno, že realitní smlouvou mohou být rovněž zejména níže uvedené pojmenované typové smlouvy, pokud z nich plyne odvozené právo užívat nemovitou věc:
a) Nájemní smlouva – dle ust. 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
b) Smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ve smyslu § 736 zákona o obchodních korporacích.
c) Pachtovní smlouva – dle ust. 2332 občanského zákoníku se pachtovní smlouvou propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
d) Smlouva o výměnku – dle ust. § 2707 občanského zákoníku si smlouvou o výměnku vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel nemovité věci se zavazuje zaopatření poskytnout.
e) Smlouva o výpůjčce – dle ust. 2193 občanského zákoníku smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání.
Smlouva o převodu podílu v obchodní korporaci – realitní smlouvou není smlouva o převodu podílu v obchodní korporaci nebo družstevního podílu v družstvu (které není bytovým družstvem), byť by daná korporace nebo družstvo měly v majetku pouze nemovitou věc, protože s podílem v obchodní korporaci nebo družstvu, na rozdíl od družstevního podílu v bytovém družstvu, není spjato právo užívat nemovitou věc nebo prostor.
Smlouva o smlouvě budoucí – realitní smlouvou není smlouva o smlouvě budoucí, směřující k uzavření realitní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí je ust. § 1785 občanského zákoníku definována tak, že se touto smlouvou nejméně jedna strana zavazuje uzavřít budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.
Smlouva o smlouvě budoucí může být součástí kontraktačního procesu směřujícího k uzavření realitní smlouvy, která však bude uzavřena až v budoucnu a její uzavření ještě není jisté, protože může dojít např. ke změně okolností ve smyslu ust. § 1788 občanského zákoníku a povinnost k uzavření budoucí smlouvy zanikne. Smlouva o smlouvě budoucí je tak formalizovaným „podáním ruky“ a zavazující dohodou stran o tom, že se smluvní strany v budoucnu domluví na obsahu realitní smlouvy. Smlouvou o smlouvě budoucí nedochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, ani s ní není spojeno právo k užívání nemovité věci, bytu nebo nebytového prostoru, což jsou základní definiční znaky realitní smlouvy. Shodně s tímto závěrem rozlišuje realitní zákon v ust. § 14 realitní smlouvu a smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy jako dva odlišné smluvní typy.
Smlouva o smlouvě budoucí však může být tím okamžikem, který je určující při stanovení splatnosti provize realitního zprostředkovatele obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy ve smyslu ust. § 19 odst. 2 realitního zákona. Smlouva o smlouvě budoucí totiž stanoví třetí osobě, kterou opatřil zprostředkovatel, jasné podmínky budoucí podoby realitní smlouvy a zakládá vynutitelný závazek třetí osoby k uzavření realitní smlouvy.
Doporučení Realitní komory ČR:
Při prodeji jakékoliv nemovitosti doporučujeme se obrátit vždy na zkušeného realitního makléře či realitní kancelář, která se mj. postará o zajištění komplexního právního servisu. Realitní kanceláře většinou již dlouhodobě spolupracují s nějakým zkušeným a prověřeným advokátem či advokátní kanceláří, specializující se především na realitní právo a mající bohaté zkušenosti s prodeji jakýchkoliv nemovitostí. Proto není potřeba se hluboce zaobírat složitou problematikou týkající se právě realitní smlouvy, která je prakticky rutinou pro tyto zkušené advokáty.
Prodej nemovitosti je dost složitý proces, s mnoha riziky a různými úskalími, která vás mohou v tom nejhorším případě o vaši nemovitost připravit, aniž byste za ni získali své peníze. Vyplatí se proto svěřit tento opravdu složitý proces prodeje vaší nemovitosti někomu zkušenému, kdo se kompletně o vše postará. Ve většině případů se jedná o majetek v hodnotě několika miliónů, a to už přece stojí za to obrátit se s tím na profesionála, který s tím má bohaté zkušenosti. Vždyť když si jdete koupit „nové“ auto, byť jen ojeté, taky si s sebou vezmete většinou někoho, kdo autům rozumí více než vy, a to se mnohdy jedná o mnohem méně peněz než při prodeji nemovitosti. To, že máte svého známého právníka či advokáta je určitě velká výhoda, nicméně málokdy má tak bohaté zkušenosti s prodejem nemovitostí jako specializované advokátní kanceláře či jednotliví advokáti, pro které je problematika spojená právě s prodejem nemovitosti spíše rutina. Určitě je dobré, abyste pak jednotlivé právní kroky realitního zprostředkovatele při prodeji vaší nemovitosti s tímto svým známým právníkem konzultovali. V kombinaci se zkušenostmi konkrétního realitního makléře či realitní kanceláře se prodej vaší nemovitosti stává maximálně bezpečným a komfortním pro vás.
V případě jakýchkoliv dotazů týkajících se prodeje jakékoliv nemovitosti nebo pokud chcete pomoct s výběrem svého realitního makléře či realitní kanceláře, neváhejte se obrátit na jednotlivé zástupce Realitní komory ČR po celé České republice, kteří se maximálně orientují v dané problematice a rovněž velice dobře znají většinu realitních zprostředkovatelů v dané lokalitě a dokáží vám co nejlépe poradit či pomoct.