Realitní právo je džungle, kde být bez odborníka se nevyplácí.
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), (dále jen „Realitní zákon“)
REALITNÍ SMLOUVA
Dne 3. 3. 2020 nabyl účinnosti Realitní zákon, který v § 2 písm. d) vymezuje pojem realitní smlouva, kdy se pro účely tohoto zákona rozumí realitní smlouvou smlouva o nabytí
1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo
2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
Většina klientů realitních kanceláří neumí příliš rozeznat různé typy smluv, které se při prodeji nemovitosti přes realitní kancelář uzavírají. Realitní zákon všechny tyto smlouvy výrazně zjednodušil a vymezil prakticky pouze dva typy smluv, a to smlouvu o realitním zprostředkování, která upravuje vztah mezi klienty a realitním zprostředkovatelem, a realitní smlouvu, jež upravuje vztah mezi prodávajícím a kupujícím nebo pronajímatelem a nájemcem. Není to ale v žádném případě o tom, stáhnout si někde z internetu nějakou vzorovou realitní smlouvu, upravit si ji podle sebe a říkat si, jak jsem ušetřil za provizi realitce. Mnohdy však bývá opak pravdou a nebývá to pak příliš levná zkušenost.
K detailnějšímu popisu realitní smlouvy uvádíme důvodovou zprávu k § 2 písm. d), zák. č. 39/2020 Sb., a taky komentář JUDr. Lukáše Slaniny, advokáta, partnera ARROWS advokátní kancelář, s.r.o., specializujícího se na právní podporu podnikání realitních zprostředkovatelů. Díky tomuto komentáři k problematice realitní smlouvy získáte přehled mj. i o jednotlivých pojmech, které se obecně v realitách vyskytují a které málokde v této ucelené podobě získáte.
Důvodová zpráva
Realitní smlouva je vymezena v písmenu b) bodech 1 a 2, přičemž formulace v bodě 1 „smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci“ je zobecněním pro smlouvy specifikované v § 2055-2188 občanského zákoníku (dále jen „OZ“), tedy pro smlouvy, na základě, kterých dochází k převedení vlastnictví věci do vlastnictví jiného (smlouva darovací, kupní, směnná). Pojem nabytí nemovité věci byl stanoven co nejobecněji s ohledem na terminologii užívanou občanským zákoníkem v § 1099-1108 OZ (převod vlastnického práva), dále též dnes již zrušeným zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí či katastrálním zákonem. Měl by umožnit snadnou orientaci při definování pojmu realitní smlouva i v netypických případech, jakými jsou např. vypořádání společného jmění (§ 739 OZ) či výměnek (§ 2715 OZ) a další.
Obecné vyjádření v bodu 2 má dvě hlavní výhody. Předně umožňuje oprostit zákonný text od některých jednotlivostí, neboť text „právo, s nímž se spojuje oprávnění užívat (…) nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor“ pokrývá jak nabytí podílu v bytovém družstvu, tak i nabytí účasti v jiné obchodní společnosti, je-li s takovou účastí spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nebytový prostor nebo byt.
Dále pak pokrývá i takové případy, jako jsou služebnost bydlení, popřípadě služebnost užívání nebo požívání nemovité věci, právo stavby, stejně jako nejrůznější varianty obligací založených smlouvami různých smluvních typů (včetně nepojmenovaných smluv). Současně je stanovena výjimka z působnosti tohoto zákona na ubytování. Tato výjimka se vztahuje na veškeré typy ubytovacích služeb podle § 2326-2331 OZ a zahrnuje krátkodobé ubytování ve formě tzv. sdílených služeb (nesprávně zaměňované s pojmem „krátkodobý nájem“), tedy služby typu Airbnb, stejně jako ubytování poskytované v ubytovacích zařízeních cestovního ruchu.
Pokud jde o smlouvu o smlouvě budoucí vztahující se k realitní smlouvě, považuje se tato za právní jednání směřující k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je uzavření realitní smlouvy.
Z definice realitního zprostředkování takto zároveň vyplývá, že za realitní zprostředkování podle tohoto zákona není považováno zprostředkování uzavření smlouvy, na jejímž základě dochází k převedení vlastnictví movité věci do vlastnictví jiného nebo k užití jinému, a to i když tato movitá věc slouží k účelu bydlení (např. mobilní domy nebo houseboaty).
Komentář
Realitní zákon zavádí nové souhrnné označení smluvních typů, jejichž předmět se týká nemovitých věcí, a dohromady je označuje jako realitní smlouvy.
K bodu 1
Realitní zákon dělí realitní smlouvy do dvou základních kategorií z pohledu druhu práva, jehož se týká předmět realitní smlouvy. První kategorií jsou smlouvy, na jejichž základě je převáděno vlastnické právo k nemovité věci.
Vlastnické právo
Obsah a předmět vlastnického práva je definován v ust. § 1011 občanského zákoníku (dále jen „OZ“) tak, že vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím.
Vlastnické právo tak může existovat k jakékoliv níže uvedené nemovité věci, byť je tato věc nehmotná a je tvořena pouze právem (např. věcná práva k nemovitostem jako je např. zástavní právo).
Nabytí práva
Nabytím práva je získání oprávněné držby k danému právu. Nabyvatel držby daného práva je oprávněn vykonávat toto právo pro sebe v mezích drženého oprávnění.
Nemovitá věc
Dle ust. § 498 OZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Realitní smlouvou může být převáděno právo zejména k těmto nemovitým věcem:
a) Pozemek – dle ust. § 2 písm. a) katastrálního zákona je pozemkem část zemského povrchu, která je způsobilá být samostatným předmětem vlastnictví a je oddělená od sousedních částí právní hranicí.
Parcelou se pak rozumí takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem (ust. § 2 písm. b) katastrálního zákona). Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří.
b) Jednotka – občanský zákoník nedefinuje termíny bytová jednotka nebo nebytová jednotka, ale v ustanovení § 1159 definuje pouze pojem jednotka a stanoví, že jednotka je věc nemovitá. Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor (srov. § 1158 odst. 2 OZ), a to jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.
V případě převodu vlastnictví k jednotce je důležité rovněž brát v úvahu ust. § 3063 OZ, které vymezuje dvojí právní režim jednotek. A to jednotky dle občanského zákoníku a jednotky vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů.
c) Stavba, která není součástí pozemku – výjimkou ze zásady, že stavba je součástí pozemku, jsou dle ust. § 3055 odst. 1 OZ stavby, které měly ke dni nabytí účinnosti OZ odlišného vlastníka od vlastníka pozemku, na němž stály, a nestaly se tak součástí pozemku, ale zůstaly samostatnými nemovitými věcmi. Součástí pozemku rovněž nejsou dočasné stavby dle ust. § 506 odst. 1 OZ a dle § 509 OZ liniové stavby (zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků).
d) Podzemní stavba – pro realitní praxi se zejména jedná o podzemní garáže, vinný sklep a studnu, které jsou funkčně samostatné a nejsou součástí jiné stavby, která by byla součástí pozemku.
e) Věcná práva k nemovitostem – samostatnými nemovitými věcmi jsou rovněž věcná práva, která se k nemovitým věcem vážou. Zejména se jedná o:
1. Právo stavby – ust. § 1240 a násl. občanského zákoníku.
2. Zástavní právo – ust. § 1309 a násl. občanského zákoníku.
3. Služebnost – ust. § 1257 a násl. občanského zákoníku.
4. Reálná břemena – ust. § 1303 a násl. občanského zákoníku.
5. Předkupní právo zapsané jako věcné právo v katastru nemovitostí.
6. Další práva zřízená jako věcná.
Vzhledem k výše uvedenému výčtu nemovitých věcí je patrné, že smluv o nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem může být celá řada, a to bez ohledu na to, zda se bude jednat o nabytí úplatné v penězích, směnou či bezúplatné.