Technický stav nemovitosti = fakta a čísla
Každá nemovitost má svá specifika. Je potřeba s nimi počítat a adekvátně je zpracovat pro potřeby potencionálních zájemců o koupi dané nemovitosti. Ti určitě budou rádi za maximum informací, které o prodávané nemovitosti budou mít k dispozici. Nebudu tady psát nic obecného, raději vám vše ukážu přímo na příkladu. Pokud si vezmeme například prodej rodinného domu, dále nijak nespecifikovaného, tak si ukážeme, jaké informace a v jaké podobě byste měli jako potencionální zájemci o jeho koupi dostat.
V prvé řadě by vás asi nejvíce zajímaly půdorysy jednotlivých podlaží, abyste si udělali nějakou představu o jejich dispozičním uspořádání, kde jsou jaké místnosti, jaké případné úpravy by se zde daly udělat apod. Půdorysy ovšem můžete dostat pouze jako scany z původní projektové dokumentace, včetně všech kót, rozměrů a různých dalších označení. Určitě tento typ půdorysu oceníte při případné rekonstrukci či nějakých úpravách, jinak ale tento typ půdorysu je dosti nepřehledný. Dále pak můžete dostat půdorysy jednotlivých podlaží ve 2D formátu, které jsou přehledné, v lepším případě jsou zde i detailně popsané a označené jednotlivé místnosti i s jejich výměrami, popř. jsou zde i vyznačeny jednotlivé zařizovací předměty a nábytek.
Podle mě tím asi nejlepším typem půdorysu jsou 3D půdorysy, v nichž jste schopni vidět všechny místnosti a prostory jednotlivých podlaží v trojrozměrném obrazu, dokonce i se všemi zařizovacími předměty, kusy nábytku a stavebními otvory, vše rovněž ve 3D zobrazení. Pro lidské oko je právě tento typ půdorysu nejrealističtější a nejlépe si z něj uděláte představu o daném prostoru.
Pokud je k dispozici kompletní projektová dokumentace k prodávanému domu, je určitě dobré mít k dispozici maximum podkladů z ní. Pakliže se z vás stane již nový majitel tohoto domu, prodávající vám pak musí předat originál kompletní projektové dokumentace, veškeré revize (komín, plynový kotel, elektrokotel, elektroinstalace atd.), podklady ke všemu, co se týká předmětného domu, jako jsou např. návody a záruční listy k veškerým spotřebičům, k tepelnému čerpadlu, solárním panelům, veškeré kontakty na spřízněné řemeslníky či správce jednotlivých zařízení.
Určitě je při prodeji rodinného domu nutné mít k dispozici Průkaz energetické náročnosti budovy, jenž je ze zákona povinný mít a ze kterého jste schopni se dozvědět spousty užitečných informací, na základě, kterých se pak případně můžete i rozhodnout, zda je pro vás zrovna tato nemovitost zajímavá či nikoliv. Ne každý ovšem v tomto PENB umí „správně“ číst a vyhodnotit si, jak na tom vlastně ten konkrétní dům vlastně je. Před časem jsem sám prošel intenzivním a dost náročným certifikačním kurzem na prověřování stavu nemovitosti, kde jsme se mj. i naučili právě číst v PENB a následně pak správně vyhodnocovat informace z nich.
Zcela nepochybně dobrou pomůckou při prodeji či koupi nemovitosti je technická inspekce nemovitosti. Jedná se o oficiální dokument, který je výsledkem důkladného prověření stavebně-technického stavu konkrétní nemovitosti. Certifikovaný technik projde celou prověřovanou nemovitostí, kde detailně zjišťuje různé vady, problémy, defekty, nestandardní řešení, a to v různých oblastech dané nemovitosti – např. technické zařízení budovy, povrch podlah a stěn, statika, izolace proti vodě, požární bezpečnost a zdraví, energetická náročnost, kvalita střechy atd. Není to ale pouze jen o hledání závad dané nemovitosti, ale o hledání jejího skutečného stavu. Technická inspekce nemovitosti může být většinou neinvazivní nebo v některých případech i invazivní (zásah do konstrukce budovy či jejich částí). Doporučuji při prodeji domu nebo bytu si technickou inspekci nechat udělat. Jednak je dobré vědět o všech případných problémech prodávané nemovitosti, o kterých jste třeba vůbec nevěděli a taky kvůli tomu, že každý prodávající má ze zákona poskytnout případným zájemcům o koupi dané nemovitosti tzv. předsmluvní informace o této nemovitosti. Případná technická inspekce splnění této zákonné povinnosti zcela naplňuje.
V neposlední řadě je určitě velmi praktické mít k dispozici situační plánek nebo mapu lokality, ve které se prodávaná nemovitost nachází. Jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru vhodné nemovitosti ke koupi je totiž určitě lokalita. Aby se potencionální kupující mohli co nejlépe rozhodnout, je dobré se správně zorientovat v dané lokalitě, ve které se prodávaná nemovitost nachází. K tomu jim určitě pomůže mapa této lokality. Je zde detailně graficky zobrazeno prakticky vše, co potřebujete k plnohodnotnému bydlení v této nemovitosti – objekty občanské vybavenosti, dopravní spojení (zastávky bus, tram, stanice metra, vlaku atd.), veškeré kulturní, sportovní nebo relaxační vyžití apod. Určitě oceníte informace, co vše se nachází v blízkém okolí prodávané nemovitosti a jak je to případně daleko. I podle toho se pak můžete rozhodnout, zda právě tuto nemovitost koupit nebo ne.st v PENB a následně pak správně vyhodnocovat informace z nich.
Příprava na prodej aneb jak ani vlastník nepozná vlastní nemovitost
Při prodeji nemovitosti je to prakticky stejné jako při prodeji auta. Taky byste auto při jeho prodeji asi nenechali neumyté, špinavé uvnitř, se spoustou odpadků apod., jinak byste za něj asi nedostali tolik peněz jako za umyté a vyleštěné auto, uvnitř kompletně vyčištěné, vyluxované, vytepované sedačky atd. Při prodeji nemovitosti je to vlastně úplně stejné, s tím rozdílem, že tady se jedná o mnohem vyšší částky, o které byste případně mohli přijít, pokud byste svoji nemovitost před jejím prodejem adekvátně nepřipravili. Je mi jasné, že většina majitelů prodávaných nemovitostí vlastně ani moc neví, co vše a jak má udělat, aby dostatečně připravil svoji nemovitost k prodeji. Další důvod, proč se obrátit na profesionálního realitního makléře, který má bohaté zkušenosti s tím, jak co nejlépe připravit konkrétní nemovitost k prodeji, aby z ní její majitel získal maximum a prodal jí co nejvýhodněji.
Abyste si udělali lepší představu, jak moc se vyplatí nechat si profesionálně připravit vaši nemovitost k prodeji, ukážu vám to na jednom konkrétním případu. Zhruba před téměř 2 lety se na mě obrátila kamarádka, že by chtěla prodat svůj byt, jestli bych jí s tím nepomohl. Byt to byl dispozičně 3+1, v Praze 10 – Strašnicích, ve 3. p. cihlového nerevitalizovaného domu, bez výtahu, v původním, i když udržovaném stavu, ovšem s obrovským množstvím nepotřebných věcí. Bylo jasné, že v tomto stavu není možné byt prodávat, jelikož by za něj její majitelka dostala o dost méně, než by mohla. O vše jsem se postaral, zařídil jsem vše, co bylo potřeba, nechal vyklidit vše nepotřebné (bylo toho asi 50 pytlů + nepotřebný nábytek, koberce atd.), zařídil vymalování celého bytu, natření všech radiátorů, interiérových dveří i zárubní, poté jsem nechal udělat homestaging celého bytu, s tím, že bylo potřeba dovézt i nějaký vhodný nábytek, svítidla, záclony, závěsy, květiny a dekorace. Výsledek byl takový, že tento svůj byt její majitelka vůbec nepoznala, nevěřila vlastním očím, že z původního stavu se dokázalo s minimální investicí vytvořit něco tak hezkého. Přitom to nebylo vůbec o tom, že by se tou přípravou toho bytu cokoliv zakrylo či zatajilo, jen se prostě vyzdvihl jeho velký potenciál, byt byl najednou čistý, světlý, působil větším dojmem, a především si v něm kdokoliv z případných zájemců dokázal představit svůj nový domov. A o tom to je, vyjmout např. z prodávaného domu či bytu domov stávajícího majitele a umožnit v něm uvidět domov toho nového majitele, ať už to bude kdokoliv – prostě jej maximálně odosobnit.
Výsledkem byl prodej za ještě vyšší prodejní cenu, než za jakou jsme se na začátku dohodli, že začneme ten její byt prodávat, a to původně chtěla ještě asi o 200 tis. Kč méně, prý ji to bude stačit. Nakonec jsem ji mj. i díky této přípravě jejího bytu k prodeji pomohl „vydělat“ o 550 tis. Kč více než s čím původně počítala, když k tomu přičteme ještě oněch 200 tis. Kč, o které jsem navýšil její původní představu, tak je to krásných 750 tis. Kč navíc, to už stojí za to si správně vybrat toho pro vás nejlepšího makléře, co říkáte? Více se o této případové studii dozvíte na https://machnik.cz/pripadova_studie/. Sami si odpovězte, zda se vyplatí si neprodávat svoji nemovitost sám, ale obrátit se s tím spíše na profesionály.
Profesionální prezentace začíná fotografií
Každá prodávaná nemovitost si zaslouží co nejlepší prezentaci. Jejím základem je zcela určitě zachycení vždy těch nejlepších záběru dané nemovitosti, jednotlivých detailů, ale i jako celku, a to jak v interiéru, tak samozřejmě i v exteriéru. Dokonalé profesionální fotografie pomáhají vylepšit celkový dojem nabídky prodávané nemovitosti, vyvolat v potencionálních zájemcích o její koupi ty nejpozitivnější emoce, které jim pak pomáhají se správně rozhodnout. Jak jinak udělat ten nejlepší první dojem dané nemovitosti, jak jinak se odlišit od ostatních konkurenčních srovnatelných nabídek, jak jinak co nejlépe zvýšit zájem o konkrétní prodávanou nemovitost na realitním trhu než právě opravdu kvalitními profesionálními fotografiemi, ovšem perfektně připravené nemovitosti k prodeji. A nejlépe ještě v kombinaci s opět profesionální komentovanou videoprohlídkou této prodávané nemovitosti. Díky této kombinaci se zcela jistě výrazně zvýší šance prodat vaši nemovitost co nejrychleji a určitě co nejlépe. Určitě jste už sami někde viděli špatné fotografie, byť krásného bytu či domu na prodej, ovšem právě díky nim vás tato prodávaná nemovitost vůbec ničím nezaujala a neudělala na vás žádný pozitivní dojem. Nebo se mýlím?
Homestaging – design, který skutečně prodává
Při prodeji nemovitosti je vhodné její prezentaci podpořit mj. i komentovanou videoprohlídkou, která pomůže případným zájemcům o její koupi si lépe představit tuto danou nemovitost, a to jak v jednotlivých detailech a prostorech, tak i jako celku. Navíc může videoprohlídka lépe vystihnout atmosféru prodávané nemovitosti a jejího okolí. Zcela jistě vyvolá v potencionálních zájemcích o její koupi ty správné pozitivní emoce, které v kombinaci s dalšími formami prezentace této nemovitosti je emočně zasáhnou mnohem více než třeba u ostatních konkurenčních srovnatelných nabídek nemovitostí.
Profesionální fotografie, ani profesionální komentovaná videoprohlídka by ovšem neměla takový efekt, kdyby nebyla prodávaná nemovitost správně připravená k prodeji. Pomocí homestagingu jste schopni danou nemovitost udělat co nejatraktivnější, udělat z ní ten nejlepší dojem a maximálně se odlišit. Při prodeji nemovitosti je vždy potřeba odstranit osobní vkus prodávajícího, ovšem aniž by se daná nemovitost stala sterilní, neútulná a neatraktivní pro potencionální zájemce o její koupi. Každý člověk je totiž jiný a má jiný vkus, všem lidem se opravdu nemůžete zavděčit a zalíbit. Díky homestagingu v kombinaci s ostatními nástroji prezentace můžete při prodeji své nemovitosti získat více peněz, prodat ji rychle, odlišit se od konkurence, a dokonce ji i zastínit, ohromit svojí nemovitostí případné zájemce o její koupi, poskytnout jim vidět vaši nemovitost objektivně, dát jim šanci vidět ji jako jejich nový domov, nikoliv aby se u vás cítili pouze jako na návštěvě. Dává vám smysl zahrnout použití homestagingu v kombinaci s komentovanou videoprohlídkou do prezentace vaší nemovitosti při jejím prodeji?
Nástroje 3D umožňují prohlídky nemovitostí v jakékoliv době
Poslední dobou je trendem při prodeji rodinných domů nebo bytů použití 3D technologií. Díky použití 3D scanu nemovitosti si můžete konkrétní prostory procházet krok po kroku a prohlížet si detaily, jak sami chcete a přitom třeba z pohodlí svého domova. Jste schopni se procházet daným bytem či domem po jednotlivých podlažích a třeba i na zahradě, díky 3D technologii si připadáte jako byste vše viděli ve skutečnosti. Pomocí různých vložených textů, videí nebo odkazů si pak už jen zesilujete nadšení a zážitek z virtuální reality. V žádném případě se zde nejedná o nějaké nahrazování či zkreslování reality, ale o její skutečné zobrazení. Použití 3D technologie se už dnes stává určitým standardem při prodeji nemovitosti, je ovšem potřeba tuto problematiku velice dobře znát a ovládat, proto je dobré mít na to k dispozici prověřeného profesionála, který s tím má bohaté zkušenosti a je schopný správně zachytit opravdu vše co je potřeba pro tu nejlepší prezentaci prodávané nemovitosti.