Případová studie
Komplexní pohled na prodej nemovitosti
u konkrétního klienta
Majitelka bytu, moje kamarádka, které jsem už v minulosti právně pomáhal v souvislosti s tímto bytem mě sama oslovila před Vánocemi v roce 2018. Zrovna ji umřela maminka a tatínek zůstal v bytě bydlet sám, všude plno vzpomínek. Ptala se mě na můj názor, co má s bytem udělat a jak má dále postupovat, s ohledem na vzniklou situaci.
Zamyslel jsem se, vypracoval jsem ji několik variant řešení a společně jsme to probrali. Nakonec se sama rozhodla pro variantu prodeje bytu, s tím ovšem, že aktuálně nemá žádné peníze navíc a že tatínek musí po dobu prodeje v bytě bydlet. Ba co víc, pomáhal jsem jim i s koupí jiného menšího bytu, do kterého by se její tatínek po prodeji toho stávajícího přestěhoval, a nejlépe někde v sousedství, ve Strašnicích.
Podotýkám ještě, že byt byl v původním stavu, ve kterém oba rodiče společně bydleli zhruba 46 let. Nebyl to zrovna lehký úkol, ale i tak jsem nabídku přijal a o vše se postaral, a navíc i zafinancoval veškeré náklady spojené s úpravami bytu před samotným prodejem.
Zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal vystěhovat nepotřebné věci a vybavení bytu (asi 50 pytlů + nábytek), zajistil jsem vymalování celého bytu, drobné opravy, nátěr všech interiérových dveří i zárubní, repasi a nalakování dřevěných parket, poté jsem nechal udělat homestaging celého bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 5.400.000,- Kč.
I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 450.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu. Podařilo se i najít adekvátní byt pro jejího tatínka, asi o pár ulic vedle a ještě jsem vyjednal slevu ve výši 100.000,- Kč z kupní ceny toho nového bytu.
Celkově jsem tedy majitelce tohoto bytu „vydělal“ navíc příjemný bonus ve výši 550.000,- Kč.
Jak vše probíhalo?
01
Nezávazné posezení u kávy, zjištění potřeb klientky, časové možnosti a další okolnosti..
02
Zpracování tržní analýzy nemovitosti, správné nastavení její reálné prodejní ceny a adekvátní obchodní strategie prodeje.
03
Uzavření výhradní zprostředkovatelské smlouvy – domluvení a potvrzení všech podmínek prodeje.
04
Příprava nemovitosti k prodeji – vystěhování nepotřebných věcí a vybavení bytu, vymalování celého bytu, drobné opravy zdí a stropů, nátěr všech interiérových dveří, zárubní a radiátorů, repase a nalakování dřevěných parket, homestaging celého bytu.
05
Natočení videoprohlídky celého bytu i jeho okolí, pořízení profesionálních fotek, vyhotovení 3D půdorysu, napsaní poutavého textu – příprava katalogu nemovitosti pro klienty na prohlídky.
06
Správné a efektivní nastavení marketingu – online i offline – kampaň na sociálních sítích, letáky apod.
07
Správná komunikace se zájemci o prohlídku bytu po telefonu, efektivní organizace prohlídek.
08
Profesionální a osobní provádění prohlídek se zájemci o koupi bytu, maximální a věcná komunikace s těmito zájemci na prohlídce, vyvolání těch správných emocí u všech zájemců atd.
09
Při zvýšeném zájmu o tento byt nutná znalost práce s tzv. soutěží – správné vyhodnocení zájmu jednotlivých zájemců o tento byt, způsobu jejich financování koupě, přístupu a dalších jejich možností – 3kolová soutěž s opravdu vážnými zájemci – postupné navyšování prodejní ceny, výběr té nejlepší varianty (kombinace výše prodejní ceny, způsob financování koupě, předání bytu a další kritéria výběru).
10
Uzavření rezervační smlouvy s tím „nejvážnějším“ zájemcem o koupi tohoto bytu – domluvení a potvrzení všech podmínek koupě, dohodnutí dalšího postupu – způsob financování koupě, úschova kupní ceny a listin, předání bytu apod.
11
Vypracování veškeré smluvní dokumentace koupě – návrhy kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, smlouvy o úschově listin, návrhů na vklad vlastnického práva – jejich připomínkování, koordinace s postupy a metodikou financující banky a následné odsouhlasení všech smluv a dokumentů všemi stranami.
12
Pomoc při vyhledávání jiného menšího bytu pro prodávající toho prodávaného bytu – výběr vhodného bytu dle kritérií klientky i jejího otce, účast na prohlídkách jednotlivých bytů, pomoc při vyhodnocení správnosti výběru toho „nejlepšího“ bytu, vyjednání lepších podmínek koupě (vyjednání slevy ve výši 100.000,- Kč) oponentura veškerých smluv spojených s koupí jiného bytu v družstevním vlastnictví, koordinace postupů a finančních toků u obou případů.
13
XIII. Zajištění financování koupě bytu – komunikace s jejich finančním poradcem – sladění jednotlivých kroků, vzájemná spolupráce při koordinaci postupu s financující bankou, nastavování a hlídání jednotlivých termínů, důležitých pro výplatu kupní ceny do úschovy, na to navazující kroky s jejím uvolněním do další úschovy při koupi jiného bytu, který na tento prodej bezprostředně navazoval aj.
14
Po schválení hypotéčního úvěru financující bankou, odsouhlasení znění zástavní smlouvy k prodávanému bytu (jež byl předmětem zástavy hypotéčního úvěru na jeho pořízení), kontrola uzavření úvěrové smlouvy a její podmínek ve vztahu k celému procesu koupě, domluvení termínu podpisu všech smluv a dokumentů a jejich ověření advokátem – podpis za účasti všech stran.
15
Předání nemovitosti – kontrola fyzického stavu bytu, kontrola stavu měřičů jednotlivých energií, předání klíčů od všech prostor souvisejících s užíváním bytu – podpis předávacího protokolu a přepis všech energií a internetu.
16