S rezervační smlouvou se můžete setkat v případě, projevíte-li vážný zájem o určitou nemovitost. Jedná se o běžně používaný dokument, díky kterému máte zajištěnou rezervaci dané nemovitosti až do té doby, dokud není uzavřena kupní smlouva. Důležité je si však při podpisu rezervační smlouvy dát pozor na některé klíčové body.
Rezervační smlouva
U rezervační smlouvy neexistuje žádný závazný předpis o tom, co přesně by měla taková smlouva obsahovat, jaká práva a povinnosti by měla zajišťovat. Myslete na to, že rezervační smlouva je smlouva jako každá jiná, je tedy důležité si ji náležitě přečíst, zvážit si své rozhodnutí před jejím podpisem a obsah smlouvy prostudovat a případně ji konzultovat se svým právníkem.
Trojstranná smlouva
Pokud budete kupovat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, dbejte na to, aby byla daná rezervační smlouva trojstranná. Jejími účastníky byste měli být vy jako kupující, vlastníci nemovitosti a realitní kancelář. Pokud by byla rezervační smlouva jen mezi vámi a realitní kanceláří, nezavazuje k ničemu prodávajícího. Problém se může týkat například nabízení nemovitosti, realitní kancelář ji pro vás již bude blokovat, ale neznamená to, že to automaticky platí i pro prodávajícího. Bude-li mít realitní kancelář problém s uzavřením třístranné smlouvy, již to by pro vás měl být varovný signál.
Důkaz místo slibů
Nezdá-li se vám něco ve smlouvě a myslíte si, že je potřeba něco upravit či doplnit, trvejte si na svém a nikdy nespoléhejte jen na ústní dohodu a sliby makléře. Úpravy je nutné zapracovat do smlouvy.
Rezervační poplatek
Rezervační poplatek se zpravidla skládá na účet realitní kanceláře a může či nemusí být součástí kupní ceny. To by mělo být z rezervační smlouvy zřejmé na první pohled, zda bude rezervační poplatek započten do kupní ceny nemovitost, či zda půjde o platbu nad její rámec. Nutné je také věnovat pozornost tomu, jak bude rezervační poplatek zúčtován a kdy má zprostředkovatel nárok na vyplacení dané provize, popřípadě propadnutí rezervačního poplatku v jeho prospěch. Standardní je, že k započtení nároku zprostředkovatele na provizi vzniká až v okamžiku, kdy došlo k prodeji dané nemovitosti, tzn. kdy došlo k podpisu kupní smlouvy.
Vrácení poplatku
Rezervační poplatek by měl být vrácen kupujícímu, pokud nedojde k prodeji z důvodu na straně prodávajícího nebo realitní kanceláře. Na to si však dejte pozor, některé smlouvy jsou nastaveny tak, že rezervační poplatek zůstane realitní kanceláři i v případě, že k prodeji reálně nedojde. Pozor si dejte také na co nejpřesněji, ne vágně, stanové podmínky, zvláštní pozornost věnujte smluvní pokutě. V rezervační smlouvě totiž musí být uvedeno, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud nebudete schopni nemovitost koupit. Zájemce o nemovitost by měl mít nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů týkající se strany vlastníka prodávané nemovitosti nebo realitní kanceláře. Počítejte však s tím, že pokud si koupi nemovitosti rozmyslíte vy, rezervační poplatek propadne ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře. Zajímejte se také o podmínky týkající se rezervačního poplatku a toho, že vám například banka neschválí hypotéku. Solidní realitní kancelář by vám měla peníze vrátit, ovšem většinou pouze v případě, že vám sama zajišťuje nebo zprostředkovává vyřízení hypotéky na koupi vaší vysněné nemovitosti.
Protože jenom tak je schopna realitní kancelář ohlídat a díky svým prověřeným kontaktům případně i ovlivnit samotné vyřízení hypotéky na koupi jí prodávané nemovitosti. I nad tím je potřeba se zamyslet a je dobré si to ve smlouvě pohlídat. Díky většímu objemu hypoték a prověřeným osobním kontaktům je realitní kancelář schopna zajistit mnohdy i lepší podmínky při vyřizování hypoték. Navíc vždy dochází k maximální individualizaci každého klienta, tzn. že realitní kancelář je schopna klientovi přes své prověřené hypotéční specialisty zajistit vždy ty nejlepší podmínky na trhu. A protože má eminentní zájem na úspěšném vyřízení hypotéky, aby došlo ke koupi jí prodávané nemovitosti, tak se logicky o to více snaží použít všechny možné prostředky a postupy vedoucí ke schválení hypotéčního úvěru svému klientovi.
Úschova poplatku
Běžně se rezervační poplatek hradí na účet realitní kanceláře, což odborníci doporučují jen v případě, pokud jste si jisti seriózností dané realitky. Doporučuje se si danou realitní kancelář nebo makléře prověřit, např. u Realitní komory ČR nebo u Asociace realitních kanceláří, zjistit si na danou realitku nebo makléře reference, podívat se na jejich webové stránky a na další veřejně dostupné informace. Druhou možností je pro vás sjednání smlouvy o advokátní úschově rezervačního poplatku, která se uzavírá zároveň s rezervační smlouvou. Peníze se posílají na účet advokáta, který je následně, po splnění podmínek, vyplatí na účet realitní kanceláře či prodávajícího. Kvalitní realitní kancelář by neměla mít s tímto postupem problém. Tato možnost je ideální v případě, jedná-li se o vyšší částky v řádu statisíců a milionů korun.