
případová studie
Ukázka a popis konkrétní případu v praxi


Komplexní pohled na prodej nemovitosti u konkrétního klienta – případová studie.
Majitelka domu, moje kamarádka, které jsem už v minulosti právně pomáhal v souvislosti s tímto bytem mě sama oslovila před Vánocemi v roce 2018. Zrovna ji umřela maminka a tatínek zůstal v bytě bydlet sám, všude plno vzpomínek. Ptala se mě na můj názor, co má s bytem udělat a jak má dále postupovat, s ohledem na vzniklou situaci. Zamyslel jsem se, vypracoval jsem ji několik variant řešení a společně jsme to probrali. Nakonec se sama rozhodla pro variantu prodeje bytu, s tím ovšem, že aktuálně nemá žádné peníze navíc a že tatínek musí po dobu prodeje v bytě bydlet. Ba co víc, pomáhal jsem jim i s koupí jiného menšího bytu, do kterého by se její tatínek po prodeji toho stávajícího přestěhoval, a nejlépe někde v sousedství, ve Strašnicích.
Zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal vystěhovat nepotřebné věci a vybavení bytu (asi 50 pytlů + nábytek), zajistil jsem vymalování celého bytu, drobné opravy, nátěr všech interiérových dveří i zárubní, repasi a nalakování dřevěných parket, poté jsem nechal udělat homestaging celého bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 5.400.000,- Kč. I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 450.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu. Podařilo se i najít adekvátní byt pro jejího tatínka, asi o pár ulic vedle a ještě jsem vyjednal slevu ve výši 100.000,- Kč z kupní ceny toho nového bytu.
Celkově jsem tedy majitelce tohoto bytu „vydělal“ navíc příjemný bonus ve výši 550.000,- Kč.
Jak vše probíhalo?
01
Nezávazné posezení u kávy, zjištění potřeb klientky, časové možnosti a další okolnosti..02
Zpracování tržní analýzy nemovitosti, správné nastavení její reálné prodejní ceny a adekvátní obchodní strategie prodeje.03
Uzavření výhradní zprostředkovatelské smlouvy - domluvení a potvrzení všech podmínek prodeje.04
Příprava nemovitosti k prodeji – vystěhování nepotřebných věcí a vybavení bytu, vymalování celého bytu, drobné opravy zdí a stropů, nátěr všech interiérových dveří, zárubní a radiátorů, repase a nalakování dřevěných parket, homestaging celého bytu.05
Natočení videoprohlídky celého bytu i jeho okolí, pořízení profesionálních fotek, vyhotovení 3D půdorysu, napsaní poutavého textu – příprava katalogu nemovitosti pro klienty na prohlídky.06
Správné a efektivní nastavení marketingu – online i offline – kampaň na sociálních sítích, letáky apod.07
Správná komunikace se zájemci o prohlídku bytu po telefonu, efektivní organizace prohlídek.08
Profesionální a osobní provádění prohlídek se zájemci o koupi bytu, maximální a věcná komunikace s těmito zájemci na prohlídce, vyvolání těch správných emocí u všech zájemců atd.09
Při zvýšeném zájmu o tento byt nutná znalost práce s tzv. soutěží – správné vyhodnocení zájmu jednotlivých zájemců o tento byt, způsobu jejich financování koupě, přístupu a dalších jejich možností – 3kolová soutěž s opravdu vážnými zájemci – postupné navyšování prodejní ceny, výběr té nejlepší varianty (kombinace výše prodejní ceny, způsob financování koupě, předání bytu a další kritéria výběru).10
Uzavření rezervační smlouvy s tím „nejvážnějším“ zájemcem o koupi tohoto bytu – domluvení a potvrzení všech podmínek koupě, dohodnutí dalšího postupu – způsob financování koupě, úschova kupní ceny a listin, předání bytu apod.11
Vypracování veškeré smluvní dokumentace koupě – návrhy kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, smlouvy o úschově listin, návrhů na vklad vlastnického práva – jejich připomínkování, koordinace s postupy a metodikou financující banky a následné odsouhlasení všech smluv a dokumentů všemi stranami.12
Pomoc při vyhledávání jiného menšího bytu pro prodávající toho prodávaného bytu – výběr vhodného bytu dle kritérií klientky i jejího otce, účast na prohlídkách jednotlivých bytů, pomoc při vyhodnocení správnosti výběru toho „nejlepšího“ bytu, vyjednání lepších podmínek koupě (vyjednání slevy ve výši 100.000,- Kč) oponentura veškerých smluv spojených s koupí jiného bytu v družstevním vlastnictví, koordinace postupů a finančních toků u obou případů.13
XIII. Zajištění financování koupě bytu – komunikace s jejich finančním poradcem – sladění jednotlivých kroků, vzájemná spolupráce při koordinaci postupu s financující bankou, nastavování a hlídání jednotlivých termínů, důležitých pro výplatu kupní ceny do úschovy, na to navazující kroky s jejím uvolněním do další úschovy při koupi jiného bytu, který na tento prodej bezprostředně navazoval aj.14
Po schválení hypotéčního úvěru financující bankou, odsouhlasení znění zástavní smlouvy k prodávanému bytu (jež byl předmětem zástavy hypotéčního úvěru na jeho pořízení), kontrola uzavření úvěrové smlouvy a její podmínek ve vztahu k celému procesu koupě, domluvení termínu podpisu všech smluv a dokumentů a jejich ověření advokátem – podpis za účasti všech stran.15
Předání nemovitosti – kontrola fyzického stavu bytu, kontrola stavu měřičů jednotlivých energií, předání klíčů od všech prostor souvisejících s užíváním bytu – podpis předávacího protokolu a přepis všech energií a internetu.16
...a bylo hotovo :-)Moje příběhy obchodů
Penzion s restaurací, Pernink, okr. Karlovy Vary
Majitelé penzion s restaurací neúspěšně prodávali přes jinou realitní kancelář více než 2 roky. Poté na doporučení majitele vily ve Vejprnicích, který zde byl ubytovaný se svou rodinou poté, co jsem mu úspěšně prodal jeho nemovitost, se na mě obrátili, jestli bych se jim o prodej tohoto jejich penzionu nepostaral já. I když jsem lokalitu neznal, nabídku jsem přijal a o vše se postaral. Nastudoval jsem danou lokalitu, důkladně jsem zpracoval tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal udělat fotostaging kompletně celého penzionu i s restaurací, natočila se videoprohlídka penzionu, restaurace se zázemím i celého okolí, i za pomocí dronu, virtuální prohlídka všech prostor, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, nechal jsem udělat vlastní web penzionu s doménou, kterou jsem pak zdarma přenechal i s veškerým obsahem webových stránek bez loga dumrealit.cz Exclusive novým majitelům, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se penzion s restaurací prodal za 5.450.000,- Kč, i když zájemci chtěli neustále snižovat cenu. Zájemců bylo za celou dobu prodeje přeze mě opravdu hodně, ovšem financování koupě penzionu nebylo vůbec jednoduché a byla tam spousta úskalí a problémů, i přesto se nám nakonec podařilo vše zdárně dotáhnout do konce a všichni nakonec byli spokojeni. Nová majitelka i se svým přítelem se zde rozhodla začít novou etapu svého života a natrvalo se zde časem přemíst.
Byt 3+kk/L, Praha 4-Roztyly
Majiteli jsem před nějakou dobou zprostředkoval koupi stavebního pozemku v Čelákovicích, stejně jako jsem mu kompletně zajistil výstavbu jeho vysněného rodinného domu, zprostředkoval jsem mu vypracování stavebního projektu, kompletní zajištění vydání stavebního povolení i výběrové řízení na stavební firmu, která mu jeho dům postavila. Po kolaudaci domu mě sám oslovil, jestli bych se mu nepostaral o prodej jeho bytu v Praze, ve kterém dosud se svou rodinou bydleli. Zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Majitel mi svěřil klíče i svoji důvěru a o vše ostatní jsem se už postaral já – nechal jsem vystěhovat zbytek nepotřebného vybavení bytu, zajistil jsem vymalování celého bytu, drobné opravy, koupi interiérových dveří do obývacího pokoje, poté jsem nechal udělat homestaging celého bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 5.250.000,- Kč. I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 300.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu.
RD 5+kk, Vejprnice, okr. Plzeň
Majitel svoji opravdu nadstandardní a luxusní vilu s vnitřním vyhřívaným bazénem neúspěšně prodával přes jinou realitní kancelář zhruba 6 měsíců. Poté na doporučení svého bratra, kterému jsem prodal byt v Praze, se na mě obrátil, jestli bych se mu o prodej této jeho vily nepostaral já. I když jsem lokalitu neznal, nabídku jsem přijal a o vše se postaral. Nastudoval jsem danou lokalitu, důkladně jsem zpracoval tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal udělat fotostaging celé vily, natočila se videoprohlídka domu i jeho okolí, virtuální prohlídka celého domu, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, nechal jsem udělat vlastní web nemovitosti, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se dům prodal za 11,6 miliónů Kč, i když zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec se díky mé věcné argumentaci a vyjednávání podařilo získat pro prodávající ještě o 105.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto domu. Financování koupě domu nebylo vůbec jednoduché a byla tam spousta úskalí a problémů, i přesto se nám nakonec podařilo vše zdárně dotáhnout až do konce a všichni nakonec byli spokojeni
Byt 1+kk, Praha 8-Čimice
Moje kamarádka mě oslovila, jestli bych se jí nepostaral o prodej jejího startovacího bytu, který měla aktuálně tržně pronajatý spolehlivému nájemníkovi. Čekali tehdy s přítelem rodinu a chtěli se přestěhovat do většího bytu. Požádala mě, jestli by nemohl zůstat ten nájemník v tom nájmu i po prodeji bytu novému vlastníkovi. Domluvili jsme se teda, zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal udělat fotostaging bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 2.420.000,- Kč. I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 270.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu. Nakonec se mi podařilo vybrat takové kupující, kteří tento byt kupovali jako investici, takže jim nakonec i vyhovovalo, že byt byl aktuálně tržně pronajatý. Všechny strany tak byli maximálně spokojené.
Byt 2+kk, Praha 9-Černý Most
Majiteli jsem před nějakou dobou zprostředkoval koupi rodinného domu v Čelákovicích. Po čase mě sám oslovil, jestli bych se mu nepostaral o prodej jeho bytu v Praze, který aktuálně tržně pronajímal. Zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Nájemník právě končil svůj nájemní vztah a byl ve fázi stěhování do většího bytu. Nechal jsem udělat fotostaging celého bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 2.850.000,- Kč. I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 80.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu. Kupující byl sice Čech, ovšem dlouhodobě žijící v Irsku, tudíž se vše muselo této skutečnosti přizpůsobit, počínaje prohlídkou bytu, přes financování, až po připomínkování a následné uzavření všech potřebných smluv a dalších dokumentů potřebných k převodu bytu na nového vlastníka. Nakonec se to vše podařilo zdárně zrealizovat a všichni byli maximálně spokojeni.
Byt 3+kk/B, Praha 8-Bohnice
Majitel projevil zájem o koupi jedné historické stavby, kterou jsem prodával. Zároveň ale potřeboval prodat i svůj opravdu originálně pojatý byt v Praze. Požádal mě, zda bych se o tento prodej jeho bytu nepostaral a zároveň tak i neprovázal tyto dva obchody dohromady. Nechtěl se vůbec o nic starat, je to totiž umělec-herec a neměl vůbec čas, ani vůbec žádné povědomí o tom, jak to vše vlastně funguje. Domluvili jsme se teda, zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Poté jsem nechal udělat fotostaging celého bytu, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt nakonec prodal za 5.300.000,- Kč. I když na začátku zájemci chtěli neustále snižovat cenu, nakonec díky mému komplexnímu řešení a rovněž i mé schopnosti adekvátně argumentovat a nakonec i vysoutěžit co nejvyšší možnou cenu, se podařilo byt prodat o 350.000,- Kč více, než byla původně na začátku nastavena reálná prodejní cena tohoto bytu. Oba obchody nakonec proběhly přesně tak, jak jsme potřebovali a všichni byli maximálně spokojeni.
RD 3+1, Čím, okr. Příbram
Oslovil mě na doporučení vnuk majitelů tohoto krásného domu kousek od Slapské přehrady. I když jsem tuto lokalitu dokonale neznal, nabídku jsem přijal a o vše se postaral. Nastudoval jsem danou lokalitu, důkladně jsem zpracoval tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu domu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Zajistil jsem vypracování PENB a technické inspekce nemovitosti a byl jsem majitelům velkou oporou při prohlídkách domu se stavaři a stavebními odborníky, které si s sebou zájemci o koupi občas vezmou. Udělal jsem homestaging celého domu, natočila se videoprohlídka domu i jeho okolí, i za pomoci dronu, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se dům prodal za 3,6 miliónů Kč, i když zájemci chtěli neustále snižovat cenu. Zároveň s prodejem jejich domu jsem majitelům pomáhal i s koupí mobilního domu a se vším co souviselo s jeho instalací na pozemku jejich dcery.
Byt 4+kk/4xT, Praha 5-Zličín
Můj kamarád mě požádal, jestli bych se mu nepostaral o prodej jeho opravdu nadstandardního bytu v Praze, chtěli se svoji přítelkyni změnit své působiště a přestěhovat se na jižní Moravu. Kamarád mi svěřil klíče a svoji důvěru, o vše ostatní jsem se postaral sám – zpracoval jsem tržní analýzu nemovitosti, nastavil reálnou prodejní cenu bytu a adekvátní obchodní strategii prodeje. Byt jsem následně nechal vystěhovat, kompletně vymalovat, udělat drobné opravy, nechal jsem provést opravdu nákladný homestaging celého bytu, který jsem celý hned na počátku, ještě před samotným začátkem prodeje sám zafinancoval, natočila se videoprohlídka bytu i jeho okolí, nafotily se profesionální fotografie, udělal se 3D půdorys, napsal se poutavý text a díky správně nastavenému online i offline marketingu se byt za 7,6 miliónů Kč prodal. Byt se prodal zhruba o 100 tis. Kč více, než původně majitel požadoval, a to že požadoval více, než bylo v té době reálné.